谢廉义
独家报道:李治宏
如无意外，延缓还贷（Moratorium）措施将在今年杪告一段落。
令人关注的是，延缓还贷结束后，会否引爆一场产业拍卖风潮？对整体经济又有什么影响？这里请来国内主要产业拍卖行AuctionGuru.Com.My 创办人兼执行董事谢廉义，为大家进行深入浅出的分析。
问：请简单讲解大马产业拍卖市场的概况。
答：拍卖其实是一种行销手法。当你跟银行借贷（房屋贷款）的时候 ，银行为了保障自身的利益，你必须把产业抵押给银行。当你（借贷人）出现贷款违约的时候，银行就有权拍卖有关抵押的产业。
为何会选择拍卖？因为拍卖比较中立，也比较透明。贷款违约者可以知道，你的产业几时被拍卖？拍卖价钱多寡？有多少名竞标者来竞标有关拍卖的产业。拍卖价格是根据产业估价师的报告来定价，而非银行随意标示一个价钱。
我们相信，今年的整体产业拍卖量会比去年减少15至20%，主要是大马今年经历了长时间的行动管控令（MCO）封锁，以及延缓还贷措施持续实行，使到产业拍卖的数量减少。但我们相信，随着经济逐步解封，拍卖活动会在今年第四季开始恢复正常。
避开拍卖风潮问：延缓还贷年底结束后，很多人可能供不起房贷，而出现产业拍卖潮？
答：我相信，延缓还贷措施结束的时候，如果届时国家经济状况没有改善，生活成本又不断提高，普罗大众将会承受很大的经济压力。如果民众三餐都无法温饱，又如何继续供还房贷呢？然后，房子又很难在二手市场卖出，这会造成房屋被拍卖的现象更严重。
问：如果没有延缓还贷，拍卖风是否早已爆发？当然刚才您有提到，MCO也是导致今年拍卖数量减少的主因之一，但如果没有延缓还贷，情况会是怎样？
答：如果没有延缓还贷措施，今年的产业拍卖应该会比往年增加25至30%，因为经济受到MCO的影响，各行各业都动弹不得，何况滞销的新房产也很多。
住宅拍卖最多问：当前哪类产业出现最多拍卖？比如说，住宅、店铺、货仓等等。还有，无法摊还房贷的购屋者主要是哪一类？例如M40（40%中产阶级）或B40（40%最低收入群体）。
答：我把拍卖产业分为三大类，第一是住宅、第二是商用产业，第三是地皮。最多拍卖的产业是住宅，当中以排屋占最多，接着是公寓、服务式公寓和组屋。
至于违约而被拍卖的业主，则是以B50（50%最低收入群体。疫情之下，B40已扩大成B50）。商用产业则以小型家庭办公室（SOHO）和SOFO那一类的公寓最多，因为这类产业很多用来充当Airbnb短租用途，或是充当办公室，而在疫情和管控令之下，很少人回公司上班（许多人都居家作业），业主收不到租金，无法取得投资回酬，甚至供不起房贷 ，造成这类产业的拍卖增加。
问：店铺拍卖的情况反而不严重？
答：店铺拍卖当然也有，但主要是第二和第三档次地区的店铺，而主要商业区的店铺拍卖情况比较少，就算有，也很快拍卖出去，很快就成交。
问：北马、中马、南马和东马，哪个地区的拍卖情况比较严重？如果以大城市如巴生谷各地而言，哪个地区的拍卖活动又比较显著 ？
答：根据我们的数据，中马向来都是拍卖数量最多的地区，其次是南马或北马。中马各地而言，最多（住宅）拍卖的地区是士毛月、加影、蕉赖、巴生和蒲种等地，这些都是属于比较偏远（远离吉隆坡市中心）的地区。商用产业方面，则以莎阿南和巴生一带居多。
问：可否稍微解释，为何加影、蒲种和巴生等地的住宅拍卖最多？商用产业拍卖为何是莎阿南和巴生最多？
答：这可能是基于几个原因。第一，人口从这些地方的旧区迁移到发展较兴旺的新区。第二，这一带的交通也许不那么方便。第三，这些地区发展过度；第四，这些地区之前在产业好景时期，买家可能大量购买投资，现在收入不比以往，造成产业被拍卖。
问：如果延缓还贷结束后，出现很大的拍卖潮，对整体经济会造成怎样的影响？
答：以国家经济的现况来说，如果越来越多人供不起房贷，就证明整个国家的生活成本太高。如果人们的肚子都填不饱，如何去供房贷呢？房子一直建都没有人买，就会把房价拉低。我个人认为，最重要的还是改善国家经济状况，以及设法降低国人的生活成本。
如果生活成本还是高企不下，经济又没有改善，整个市场就会很辛苦。房屋建好没人买，整个房市会被拉低，拖慢整体经济增长。
公仆拍卖增加问：所以这是一个恶性循环？当经济不好，就造成拍卖活动更多，而当拍卖增加，又造成经济更加差，因为两者息息相关？
答：对。我还留意到，公务员放贷机构拍卖的房屋数量近期都在增加，而且拍卖的房屋价格大多是30万令吉以下。
如果连享有“铁饭碗“的公务员都因供不起房贷而导致房屋被拍卖，更何况其他并非公务员的平民百姓？我们的贷款利率比公务员来得高，而且融资额度不是100%，我们的饭碗（工作）更不是100%获得保障。所以我们会比公务员更难以供还房贷。
拍卖屋型增多问：根据您的观察或您手上的数据，公务员供不起房贷的现象是何时开始发生？公务员房屋被拍卖的数量比疫情之前或平时增加多少巴仙？
答：根据我们的数据发现，无论是按月比较，或是按年比较，公务员房屋被拍卖的数量皆有所增长，例如今年9月就比去年9月增长约15至20%。如果延缓还贷措施今年没有获得延长，我相信有关数据会更高，不止是公务员贷款机构方面的数据增加，其他金融机构的数据也一样会增加。
其实，不仅是价格30万令吉以下的房屋拍卖增加，高档产业的拍卖数量也远比往年多。不像五六年前，高档产业被拍卖的数量很少，但现在什么类型、价位的产业拍卖比比皆是。